WOHNEN Durchschnittspreis für ein Haus in Schottland: £163.360 (2010) £148.990 (2009) Durchschnittspreis für ein Haus in Edinburgh: £213.915 (2010) £194.678 (2009) Hypotheken (mortgage) kann man aufnehmen für maximal 90% des Kaufpreises. (meist ist es aber nu geringer möglich ca. 80-85% ist eher üblich). Ein Immobilienkauf muss über einen schottischen Rechtsanwalt (solicitor) gemacht werden. 64% der Schotten wohnen derzeit im Eigentum, die Zahl ist aber ständig im steigen. Diese Möglichkeiten gibt es in Schottland zu einer Wohnung/Haus zu kommen: - private Vermietungen (private rented) - über die Kommunalbehörde und die Wohnbau-Genossenschaft für Mietobjekte (local authority and housing association rented) konsultieren - Kauf von schon errichtetem Eigentum (purchased ready built property) - Neubau auf einem gekauften Grundstück (new build on a purchased plot) Abkürzungen bei der Wohnungssuche: all mod cons = moderne Bequemlichkeit vorhanden (zb Zentralheizung, Herd, Waschmaschine) all amenities = wichtige Infrastruktur ist vorhanden (zb Läden, Busstation) DSS = Department of Social Security = Sozialhilfeempfänger pw = per week = wöchentlich pm = per month = monatlich councils / council flat = Sozialwohnung Versicherungen: Gebäudeversicherung (Buildings Insurance) Hausratsversicherung (Contents Insurance) Als Mieter braucht man nur die Hausatsversicherung. Als Eigentümer beides. Der Besitz (possession) wird versichert bis zu einem Gesamtwert auf der Basis entweder von: Neuwertversicherung (new-for-old) : aufgrund des Zeitwertes wird neues errichtet oder von Kostenversicherung (indemnity cover) : die Versicherung berücksichtigt die übliche Wertminderung (to take into account general depreciacion) der beschädigten Gegenstände. Energieversorgungsbetriebe (utilities): Bis 1986 waren sie staatlich, jetzt sind sie in privaten Händen. Strom, Gas und Telefon werden normalerweise quartalsweise verrechnet, aber können auch monatlich abgebucht werden. Beim Einzug in eine Wohnung den Stand ablesen lassen und dann neu beginnen (to have the meters read and new accounts set up) damit man nicht vom Vormieter vielleicht noch etwas mitzahlt. Für diese Ablesung sollte man der Gesellschaft 2 Wochen Frist lassen. Strom: 240V, 50HZ, single phase, meist 3-Pol-Stecker (3,5,oder 13Ampere) Mieten (rent): Ein Merkmal schottischer Städte sind Mietshäuser (tenements), die Wohnungen minderer Qualität (low quality apartment) anbieten. zb der soziale Wohnungsbau (council housing). Zuerst mieten ist sicher besser, aber dann ist kaufen billiger. Am besten sind Häuser in Ziegelbauweise (bricks and mortar). In GB zahlt der Vermieter die Vermittlungsgebühr(commission or agency fee). Auch den größten Teil der Maklerkosten (courtage) zahlt der Verkäufer, darum sollte man Maklerbüros (estate agency) nützen. In keinem Fall etwas vorauszahlen, dass ist unseriös und man sollte diesen Makler meiden. Mietzins (rent) wird meist monatlich, selten wöchentlich gezahlt. Nicht vergessen sich zu vergewissern, dass die Nebenkosten (bills), wie Strom und Gas, sowie die Gemeindesteuern (council tax) für Straßenreinigung, Müllabfuhr,... im Mietzins inbegriffen sind, bzw erfragen wie hoch sie sind. Wandfarben sind ein großes Thema (in Mietwohnungen kann man meist nichts verändern, auch keine Regale montieren): Falls man ausmahlen möchte: keine Billigfarben nehmen, denn die bröckeln nur ab und man muss mehrmals streichen!! Mieten ist sehr einfach und es sollte deshalb maximal 2-4 Wochen dauern ein Mietobjekt zu finden. Weniger als 10% mietbare Objekte gibt es. Die meisten Wohnungen sind möbliert (furnished). Wohnungen sucht man hier nach Anzahl der Bedrooms. 1 Bedroom Wohnungen findet man in Edinburgh ab £500 aufwärts, größere Auswahl gibt es ab £600, bewohnbare 2 Bedroom Wohnungen findet man ab ca. £550. Mieten in Städten mag zwar teurer sein als in ländlicheren Gegenden, aber dafür hat man dort höhere Spritkosten (Sprit ist am Land teurer) und auch Lebensmittel sind teurer am Land als in der Stadt. Nicht zu vergessen der Zeitfaktor, den man ins Pendeln investiert und im Winter sind nicht gehende Züge nicht zu unterschätzen! Der Mietvertrag (tenancy agreement) wird zwischen Vermieter (landlord) und Mieter (tenant) abgeschlossen. Details eventuell durch einen Anwalt prüfen lassen. Normalerweise zahlt man 1-2 Monate im Vorhinein. Es könnte nötig sein ein UK Bankkonto für die Zahlungen einzurichten. Im Vertrag steht auch die Dauer des Mietvertrags, die der Mieter sich verpflichtet das Objekt zu mieten. Möchte man früher raus aus dem Objekt, muss man die Miete und Kosten des Objekts bis zum Ende der vertraglich festgelegten Mietdauer oder bis ein Nachmieter einzieht, zahlen. Der Mieter zahlt dem Vermieter auch eine Kaution (deposit), meist 4-6 Wochen Miete, um bei Ablauf des Mietvertrages eventuelle Schäden damit abzudecken. Sollte sie nicht benötigt werden, oder nur ein Teil, wird der Rest rückerstattet. Zusätzliche monatliche Zahlungen: Gemeinde- und Wassersteuern (council tax), Hausratsversicherung (contents insurance), Gas/Strom (gas/electricity), Telefon (telefone bills). Für jede Wohnung zahlt man nicht nur Miete sondern auch Council Tax. Die Höhe ergibt sich aus der Lage des Wohnung. zb Tax Band C bedeutet derzeit für 2 Personen in einer Wohnung wohnhaft ca. £116 pro Monat zusätzliche Kosten zur Miete.(Stand Juni 2009) 8 Council Tax Valuation Bands: bis 27.000£ - Band A bis 35.000£ - Band B bis 45.000£ - Band C bis 58.000£ - Band D bis 80.000£ - Band E bis 106.000£ - Band F bis 212.000£ - Band G over 212.000£ - Band H Nicht vergessen eine Inventurliste (inventory) zu Beginn des Mietvertrages anlegen. Kündigungsfrist (period of notice) vereinbart, normalerweise 1 Monat. Viele Mietobjekte werden über Vermietungs-Agenten (letting agents) vermittelt. Sie arbeiten als Mittelsperson (intermediary) zwischen Vermieter und Mieter. Sie kassieren die Miete und leiten sie an den Vermieter weiter. Ihre Reputation ist aber wesentlich schlechter als die eines Immobilienmaklers (estate agent). Jeder Mensch kann ein letting agent sein, und deshalb werden Mieter oft betrogen. Ein letting agent verlangt auch oft eine Reservierungsgebühr (reservation fee). Ein guter letting agent sollte Mitglied sein bei der ARLA = Association of Residential Letting Agents Ein Sicherheits-Mietverhältnis (Assured Tenancy) bietet dem Mieter mehr Rechte und ist unbefristet. Solange der Vermieter nicht auf dem Grundstück lebt und der Mieter sich an den Mietvertrag hält, kann er nicht zwangsgeräumt (evict) werden. Sollte kein Mietvertrag unterzeichnet werden, gelten die Regeln eines *assured tenancy*, wenn der Vermieter nicht auf dem Grundstück lebt. Kurz-Sicherheits-Mietverhältnisse (Short Assured Tenancies) sind für maximal 6 Monate und müssen so auch im Vertrag angeführt sein. Infos für Mieter und Vermieter: Estate Agency in Edinburgh: YOUR MOVE: 213 Gorgie Road und 295 Leith Walk Kauf und Eigentumsübertragungsablauf: (purchasing and conveyancing procedures) 1.Anfrage eines Angebots über… (request for an offer over) 2.Anmeldeschluss für ein Angebot (closing date for an offer) Viele Häuser werden angeboten mit dem Vermerk:"Offers Over: £XX ". Das soll zu höheren Angeboten ermutigen. Das heißt aber nicht, dass man nicht auch einen niedrigeren Preis bieten kann, wenn man glaubt die Immobilie ist nur das wert, oder man nicht mehr ausgeben möchte. Angebote auf jeden Fall erst nach einer Besichtigung (survey) des Anwesens (property) machen. Der Anwalt klärt auch auf über die Sinnhaftigkeit des Angebots nach dem Ergebnis der Besichtigung (survey´s findings) und weist auch darauf hin folgendes zu überprüfen: Baugenehmigung (planning permission) und Nachweise über bauliche Umgestaltungen (completion certificates of changes to a building) Man muss aber nicht gleich ein Angebot machen nach einer Besichtigung, sondern kann auch nur einmal Interesse an der Immobilie anmelden (Notification of interest). Dieses Interesse verpflichtet einem zu nichts, man bekommt nur weitere Informationen diese Immobilie betreffend (zb das closing date for offers). *single survey*: Ein Projektschema, dass momentan getestet wird: der Verkäufer muss sein Objekt vorstellen, in welchem Zustand es ist. Derzeit muss der Verkäufer nicht über Mängel des Objekts informieren. Momentan muss auch jeder Käufer selber einen Besichtigungstermin arrangieren. Viele Immobilien werden unter dem "offers over" Preis verkauft und je länger etwas auf dem Markt ist umso besser sind die Chancen. Es kann aber auch nötig sein einen höheren Preis zu bieten, wobei es keine Regel gibt um wie viel höher man bieten soll. Der Anwalt sollte darüber informieren wie viel Prozent normalerweise in dieser Gegend draufgeschlagen werden. Der Verkäufer ist nicht verpflichtet (obliged) dem Höchstbieter nach dem Anmeldeschluss die Immobilie auch zu verkaufen. Er kann die Immobilie auch einem niedrigeren Anbieter zusprechen, wenn der zb gleich bezahlen und einziehen kann (und nicht erst zb sein altes Haus verkaufen muss). Immer mehr gibt es auch Immobilien, die zu einem Fixpreis (fixed price) angeboten werden. Es gibt 3 Haupttypen an Besichtigungen,je nach dem wie detailiert sie sein soll: 1. Einschätzungsbesichtigung (Valuation Survey): Wenn man eine Hypothek aufnehmen muss. Diese Besichtigung zahlt der Interessent 2. Hauskäufer Bericht (Homebuyer Report): Der geht schon mehr ins Detail über den Zustand des Objekts und auch eine Werteinschätzung. Große Defekte werden hier aufgelistet: zb ob es Anzeichen von Feuchtigkeit (evidence of dampness) oder Holzwürmer (wood worm)gibt. Vorschläge (recommandations) für Sanierungen (remedial work) und weitere Nachprüfungen/Recherchen (investigations) werden vereinbart. 3. Bauwerk/Gebäude Besichtigung (Building Survey): Die wird hauptsächlich bei älteren Gebäuden, Raritäten und sehr großen Gebäuden gemacht. (Dach, Teppich weggeben um den Boden zu inspezieren). Man nimmt hier oft auch einen eigenen Sachverständigen (surveyor) mit. Da kann man zb bei einem schlechten Zustand den Preis drücken um die Sanierungskosten reinzubekommen. Bei Kaufverträgen genau die Klauseln (escape clauses) durchlesen, bei denen sich Verkäufer versuchen sich vor möglichen Klagen durch nachträglich festgestellte Mängel zu *drücken*. Allgemeine Kauf/Verkauf Tipps für Schottland: Nur mit Rechtsanwalt! In GB ist es üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer Rechtsanwälte mit der Kaufabwicklung beauftragen. Diese kümmern sich um sämtliche Angelegenheiten und vertraglichen Regelungen. Nicht vergessen sich zu versichern, dass der Anwalt Mitglied der Law Society of Scotland ist. Die LBS-Experten empfehlen zudem dringend, ein Wertgutachten für das Objekt anfertigen zu lassen. Kosten: -Registrier- und Anwaltskosten: ca.800 bis 1.500€ plus Mwst -Wertgutachten: ca.300 bis 900€. -Klärung von Einzelfragen: ca.150 bis 250€ an den Anwalt. -Einsichtnahme ins Belastungsregister: ca.130 bis 200€ -Maklerkosten: trägt in GB der Verkäufer. -Hypothekenurkunde: ca.700 bis 1.400€ plus Mwst. Finanzierung 2 Arten von *Hypotheken geben* (supply mortgages) möglich: 1. Hypothekenrückzahlung (repayment mortage)- Darlehen und Zinsen werden über Jahre, meist 25, zurückgezahlt (loan and capital are repaid) 2. Hypothekenzinszahlung (mortgage interest only)- nur die Zinsen (interest) werden bezahlt, meinst auch über 25 Jahre, dass andere mittels Investment Plan. Nicht nur Banken, Versicherungen und Finanzfirmen geben Hypotheken, auch über das Telefon, Internet, Post möglich. Gut und in Ruhe vergleichen! folgende Kreditsummen sind zb möglich: meist das 3-fache des Jahregehalts Bsp: bei Jahreseinkommen £34.000 -> ca. £102.000 möglich Bsp: bei Jahreseinkommen £15.000 -> ca. £45.000 möglich Die meisten Immobilien werden von Anwälten und Immobilienmaklern angeboten. (das kann auch ein und die selbe Person sein) Bei der Wahl des Anwalts sicher gehen, dass er Mitglied der Law Society of Scotland ist. Schriftliche Beweise verlangen und Kosten vergleichen. Die meisten haben schon ihre eigene Webseite, wo man meist auch Angebote, die sie vertreten einsehen kann. Es gibt auch Solicitors Property Centers (SPC) in Stadtzentren, wo man sich beim diensthabenden Anwalt einmal erste Erkundigungen einholen kann. Es gibt regionale SPCs, die auch Gratis-Zeitungen herausgeben mit den Immobilien, die sie vertreten. Besser und ausführlicher sind aber die Details im Internet.